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房屋租赁的法律风险与防范

* 来源: * 作者: * 发表时间: 2019-12-06 0:52:21 * 浏览: 1321
房屋租赁主要包括经营性房屋租赁和住宅房屋租赁。由于社会经济的飞速发展,房屋租赁的方式日益普遍和繁荣。由于中国法律对住房租赁的有关规定过于原则,而且人们的法律意识薄弱,因此引发了一系列争端。本文总结了房屋租赁中常见的法律风险和防范措施,供出租人或承租人在房屋租赁中参考以防范法律风险。一,签订书面租赁合同的必要性根据中国《合同法》,租赁期限超过六个月的,应当采用书面形式。如果双方未采用书面形式,则视为不定期租赁。也就是说,如果在没有书面合同的情况下以口头方式约定的租赁期超过六个月,则口头约定的租赁期限被认为是站不住脚的,只能视为不定期租赁。另外,由于缺乏书面合同,因此难以确定承租人和出租人双方的权利和义务,而且容易发生纠纷。因此,无论租赁期长短,最好都签订书面租赁合同,以明确双方的权利和义务。一般而言,租赁合同应包括名称,位置,区域,用途,租赁期限,租金及其支付期限和方法,房屋维修和保养,违约责任和争端解决方法等条款。 2.无效合同的裁定和补救办法最高人民法院发布《关于审理城市房屋租赁合同纠纷的法律具体适用若干问题的解释》(以下简称“释义”) (房屋租赁合同),实际上房屋租赁合同无效。分歧严重破坏了法律的确定性和统一性。 《房屋租赁解释》界定了无效合同的范围,并将非法建筑物租赁合同和转租期超过承租人剩余租赁期限的合同视为无效。同时,允许当事各方在初审法院辩论结束之前采取补救措施,以使合同的效力最大化。此外,即使发现租赁合同无效,承租人仍然必须支付房屋所有权费用,通常参考合同中约定的租赁标准。在确定违法建筑物的范围时,要确定未取得建设工程规划许可证或者尚未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋,尚未批准或者建造的临时建筑物。按照批准的内容,对超过批准使用期限的临时建筑物进行违法建设。因此,承租人在签订房屋租赁合同之前,应严格检查出租人是否为该建筑物的合法权利人,以及该建筑物是否为合法建筑物。有关无效合同的其他详细信息,您可以单击以查看以下内容darr,darr,darr,“带有无效合同的合同” III。租赁期限的确定根据中国《合同法》的规定,租赁期限不得超过20年。在超过20年的时间里,超出部分无效。租赁期限届满时,双方可以续签租赁合同,但约定的租赁期限自续签之日起不超过20年。通常,有两种情况可以计算租赁期限。第一种情况从房屋租赁合同签订之日算起。在第二种情况下,考虑到租户需要翻新房屋或出租人进行相关注册和注册程序等因素,租赁期可以设置为几天或之后的几天从合同开始就签订合同从签订之日起至租赁期开始的期间称为免租期。在免租期内,承租人无需承担租金,但应承担在此期间发生的装修和水电费用。还应该注意的是,如果租期更长六个月以上但未签订书面租赁合同的,房屋租赁只能视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人应当在合理期限前通知承租人,没有书面租赁合同,承租人的房屋使用权不稳定,将对经营业绩产生较大影响。 4,房屋装修的处理在房屋租赁合同纠纷中,装修的处理一直是司法实践中的热点和难点,在《房屋租赁解释》颁布之前,如何处理。房屋装修和装修规则缺乏统一判断。 “房屋租赁解释”的依据是房屋的装修和装饰是否经出租人批准,租赁合同是否有效以及装修是否完整。适当使用的处理规则完全不同:A.承租人应在未经出租人同意的情况下支付装修和装修费用。出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。 B.承租人经出租人同意,同意装修。租赁合同无效时,不形成附加装饰。出租人同意使用的,可以折价归出租人所有;出租人不同意使用的,可以由承租人拆除;房屋受损的,承租人应当恢复原状。州。如果已形成附加装饰,且出租人同意使用,则出租人可以享有折价;如果出租人不同意使用,则双方应根据造成合同的过错分摊现值损失。无效。 C.当承租人同意与出租人进行装修时,租赁期限届满或合同终止时,除非双方另有协议,否则承租人可以将承租人撤职。如果房屋因拆迁而受损,承租人应恢复其原始状态。 D.承租人在出租人的同意下同意装修。合同终止时,如果双方未就所附装饰物的处理达成协议,则应根据以下情况分别处理:①出租人因违反合同而有权解除合同。合同。要求出租人在剩余的租赁期内补偿装修的剩余价值。②由于承租人违反了租赁合同,导致合同终止。承租人无权要求出租人在剩余的租赁期内赔偿装修和装修的残值。在价值范围内使用适当的补偿。③双方因违反合同而终止合同,装修和装修剩余租赁期间的剩余价值应当由双方承担。 ④根据各自的过错,④由于非双方的原因可终止合同。在剩余租赁期内,装修及装修的残值应由双方按照公平原则分担;⑤承租人同意与出租人进行装修,并且在租赁期届满后,承租人无权要求出租人赔偿装修和装修费用,除非双方另有协议。根据有效合同和无效合同的法律效力的不同,《房屋租赁解释》采用两种不同的标准:装修损失的现值损失和残值损失。现值损失是指发现合同无效时的装修现值。合同无效的,承租人通常已租用房屋一段时间,在该期间享有的装修,装饰收益不计入无效合同的损失范围。剩余价值损失是指装修和装修在合同终止时的剩余价值。该装修价值以合同终止时的装修现值为基础,且不得低于分期付款的摊销价值。合同履行期间的装修。成本。因此,如果承租人需要装修房屋,应在出租人的同意下合理确定租赁期限,并在租赁合同中明确约定在租赁期满或合同终止后如何处理装修。 。对于与房屋装修有关的其他合同问题,您可以单击以阅读以下文章darr,darr,darr,“房屋装修合同” V.房屋扩建的处理“房屋租赁解释”还根据房屋是否为房屋来处理房屋扩建问题扩建由出租人批准。2。适用不同的规则适用于是否经过合法的建造程序:A.承租人应在未经出租人同意的情况下承担扩建所产生的费用,并且出租人有权要求承租人承租人恢复原始状态或赔偿损失。 B.承租人在征得出租人同意的情况下进行扩张,但双方尚未就扩张费​​用的处理达成协议,应根据以下情况分别处理:如果完成了合法的施工手续,扩建费用应由出租人负担; b。 ,扩建费和建设费由双方根据自己的过错承担。因此,承租人需要扩建房屋的,应当征得出租人的同意,并经过合法的建设程序,同时,租赁合同中应当明确约定由承租人承担扩建费用。 。 6.同意转租的推定为了最大程度地维持法律地位的稳定性,“租赁解释”规定出租人知道或应该知道承租人的转租,但在六个月内未提出异议。无权接受该协议被要求终止合同或转租合同被视为无效。因此,如果出租人知道承租人未经同意就转租,则应及时行使其权利。 7.租金的诉讼限制在实践中,我们经常会遇到由于诉讼的限制而无法要求租金的出租人。在这方面,出租人不知道一年的特殊时效规约适用于租金的延迟或拒绝,但认为时效规约为两年。另一方面,出租人经常会误会,只要双方之间的租赁关系仍然存在,就没有租金限制的规定,这是错误的。租赁合同是续约合同,其租金的诉讼限制是在每个付款周期单独计算的。承租人应在合同约定的期限内支付租金。关于付款期限没有协议,或者协议不明确,仍然没有根据《合同法》第六十一条的规定确定。租赁期少于一年的,应当在租赁期届满时支付;租赁期超过一年的,应当在每次届满时届满。支付期限为一年,剩余期限少于一年的,应在租赁期满时支付。因此,如果承租人未能在上述付款期限内支付租金,则出租人应立即提起诉讼或提起诉讼,以不超过一年的时效,并且不受法律保护。 8.行使优先拒绝权和限制优先避难权一直是实践中的难题。 《房屋租赁解释》进一步限制了承租人的优先购买权的适用,明确说明了承租人无权要求优先购买房屋:A.房屋所有人行使优先购买权,B。出租人将房屋出售给近亲,包括配偶,父母,子女,兄弟姐妹,祖父母,祖父母,祖父母,外孙,孙子,C,在出租人履行通知义务后,承租人未在15天内明确购买,D,三人真诚地购买了租赁房屋,并已办理了登记手续。如果不存在上述情况,则出租人在合理的时间内不通知承租人。租用房屋或其他情况侵犯承租人的首次购买权时,承租人如何寻求救济? 《房屋租赁解释》明确规定,承租人不得以此为由,要求出租人与第三方签订的房屋买卖合同无效。实际上,由出租人与第三方签订的房屋买卖合同的有效性与承租人是否可以先购买房屋无关。即使在出租人与第三方之间签订的房屋买卖合同有效,只要第三方没有真诚购买房屋或未将其注册更改为第三方,承租人也有权要求优先权买房子。否则,承租人只能向出租人索赔损失。关于房屋租赁中的优先购买权问题,您可以单击以阅读以下文章,以了解darr,darr,darr:“房屋租赁中的优先购买权是什么? 》房屋租赁合同是阐明出租人和承租人权利义务的法律保证。它也是将来解决冲突和冲突时解决问题的基础。因此,了解房屋租赁合同中可能存在的法律问题并相应地预防风险非常重要。重要提示,无论您是出租人还是承租人,建议在签订合同之前仔细阅读详细的租赁合同,以免日后双方之间发生争执。对于签订房屋租赁合同时需要注意的其他事项,您可以单击以下文章来了解darr,darr,darr:“签订房屋租赁合同时应注意哪些问题? “签订房屋租赁合同的注意事项”“房屋租赁合同的法律风险和预防”“房屋租赁纠纷的预防措施”本文版权归所有人所有,转载时请注明出处,您必须保留网站名称, URL,作者和其他信息,请勿随意修改文章的任何内容,否则本公司将保留法律调查的权利。